"Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Vorstehende rechtliche Definition besagt jedoch nichts anderes, als dass es sich beim Verkehrswert um den Preis einer Immobilie handelt der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar ist. In der Umgangssprache wird dieser Wert auch als "Marktwert" oder "gemeiner Wert" bezeichnet.
Die rechtliche Definition des Verkehrswertes ist von zentraler Bedeutung für das gesamte Wirtschafts- und Rechtsleben.
Er dient zum Beispiel für:- Gerichtsurteile
- Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen
- Vermögensauseinandersetzungen (z. B. Erbfall, Scheidung)
- Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen
- steuerliche Bedarfsbewertung
- Enteignungen, Entschädigungen
- usw.
Trotz detaillierter Verfahrensvorschriften ist der Verkehrswert letztlich keine mathematisch exakt ermittelbare Grösse.
Aufgrund der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen:
Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt.
Das Vergleichswertverfahren inklusive der Bodenwertermittlung (§§ 15 u. 16 ImmoWertV) kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.
Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nicht in erster Linie ankommt. Dies gilt vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.
Das Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV) wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Zum Beispiel bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten.